调控房价的“大杀招”还没有出 每个人都要做好准备

国庆长假的7天，连续有19个城市出台了限购、限贷、限价等一系列楼市调控政策，被乘之为“史上最严”的调控。

可事实上这些措施远远称不上最严，因为还有更辣的“招数”尚没有真正被使用。而且这个招数不是什么新招，早在十年前的楼市调控中就曾被公布过，当时造成的恐慌绝对超过房产税。

根据《上海证券报》、《经济参考报》等媒体彼时的报道，很多上海房东在得知消息后，都在第一时间紧急降价卖房，一度造成上海二手房交易中心工作人员通宵达旦办理交易登记手续的场景。

只不过，因为实际操作的一些难题，这个政策最终被束之高阁，没有在全国范围内真正严格执行。但当时没能严格执行，不代表国家就此放弃了这项政策。事实上，10年来国家一直在为这项政策的最终实施努力。今年在全国各地实施的不动产登记就和这个调控政策有关。

看到这里，你一定以为邦爷说的是房产税。但这回估计你会失望了，因为这项调控政策并非是房产税，但它对房价的抑制作用，可以说是立竿见影。

如果严格执行，它可能要炒房人交税百万

在公布这项调控措施之前，邦爷想先说一个故事。

上海的市中心有一个楼盘，地处非常核心的位置。到人民广场，到外滩都在5公里以内。周边其他楼盘已经卖到了单价13、4万元一平米。可是，这个楼盘的单价只有8万多元一平米。

很多人都觉得奇怪，为什么那么核心的位置，房价却卖得那么低。终于有一天，这个楼盘有个售楼员忍不住问这个楼盘的负责人：“老板，我们为什么卖的价格那么低啊！”

老板当时没理他。

过了几天，在酒桌上喝得有点微醺时，这个老板对售楼员说：“你前几天问我，为什么房子卖得比别人便宜。我现在告诉你，但你不能张扬。因为，我们拿的地价格非常低，如果卖得太贵，交的土地增值税就很‘恐怖’。与其高价卖房便宜税务局，不如让利给我们的客户，还能换来好口碑。”

在房地产行业，土地增值税是个税率高得吓死人的税种。征税税率高达毛利的30—60%，毛利润率越高，税率就越高。当房屋的售价达到成本的两倍及以上时，就会按照60%的高税率征税。

如果你研究过香港的房地产公司，比如新鸿基、新世界中国、九龙仓、汤臣、嘉里建设这些企业，你就会发现他们过去几年缴纳的土地增值税税额相当恐怖，因为在土地增值税制度下，囤地越多、毛利越高的企业，通常会需要交出更多的土地增值税。可见，土地增值税抑制新房市场房价的效果非常明显。

事实上，不仅仅是新房市场，在中国的二手房市场上，也有类似的一项税收，能让房东不喜欢涨价。而且，房东还很难把这部分税收支出，转嫁给购房者。

这项税收就是个人所得税。

10年前的7月，国家税务总局在网站上颁布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，这项税收就在买卖二手房的交易环节正式实施。

只是之前为了操作简便，大部分的税收管理部门，是按普通商品房总价的1%、非普通商品房总价的2%来征税。而如果严格征收，它的税率是买卖差价的20%。

邦爷曾粗略计算同一套总价600万，10年增值500万的房子，所需要缴纳的个人所得税税额。

按照现行模式，这套房子总价600万，属于非普通住房，按总价2%税率计算，总共要交12万元的税。但如果按照买卖差价的20%来计征税费，则可能最多需要支付100万的个人所得税。

如果真按买卖差价的20%征税，应该怎样应对？

有人说，10年前难以执行的政策，今天应该仍然难以执行。

但是如果有机会拿到新版的不动产证，你就会发现，这个判断很可能是错的。因为，房屋的原始购买价格，已经印在了不动产证上。这就为未来严格按照买卖差价的20%征收个人所得税创造了条件。

而且，由于房屋的购入价格印在了不动产证上，接盘的买家很容易就能根据买卖差价算出房东可能需要交的个人所得税金额。如果这个金额太高，买家就会选择购买同小区的其他二手房。

由于很难将全部个人所得税支出转嫁给购房者，最终导致房东自觉自愿地降价卖房，这是邦爷把个人所得税称为“房价大杀招”的原因。

实际上，过去十年间，按照买卖差价的20%征收个人所得税，都被视为楼市调控升级的标志。就像房产税一样，每一次都会让投资客心惊肉跳。可以说是对付炒房人最有效的武器。

所以如果限购、限贷、限价等调控手段效果不佳，按照买卖差价的20%严格征税，就可能会成为地方政府下一步调控的“核弹”。

尽管这项政策出台的概率不小。但对多数房东来说，冲击其实并不大。

首先，按照现行的个人所得税征收规定，居住满五年，且是唯一自住的普通住宅，是可以免缴个人所得税的。所以，就算政策严格执行，也只是从第二套房开始征税。

其次，按照个人所得税征收的有关规定，允许“从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

合理费用包括，装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。只是装修费用的扣除是有限额的。

所以，无论是投资，还是自住，一定要记得保留好购房发票、契税印花税发票、装修发票、维修基金支付凭证等一大堆收据、凭证和发票。这些都将是未来抵扣个人所得税最重要得证明。（杨羚强/文）