济南商业用房库存在110万平以上 商改住或利于去库存

购买力不足商改住新政或有利去库存

随着济南楼市各种利好政策的落地，包括年后税费政策、公积金政策、降首付、首套房认定调整等一系列政策的出台，济南住宅市场成交一路高歌猛进，库存量大幅减少，但商业地产却基本没有为楼市去库存做出什么贡献。

业内人士称，近年来存款、理财收益率不高，股市又难以把握，再加上楼市利好政策主要针对住宅市场，导致住宅成交高企不下，房价也是屡屡上涨，在“买涨不买跌”的前提下，绝大多数投资客更愿意把资金投入到住宅市场，导致商业地产购买力不足，从而影响了去库存。

但是，随着6月3日国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布，这一情况或许会得到改善。分析人士认为，目前很多业主购买商铺或者办公用房后面临难以出租的局面，而新政中提到允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这无疑会刺激购房者购买商业用房，有助于加快商业地产去库存。

此外，分析人士还表示，随着济南旧城改造大面积展开，旧城区相当一部分原有的一些纯商业项目、底商和社区商业项目被拆除，大部分业户急需新的经营场所，而这无疑会刺激商业地产项目的购买需求，从而一定程度上缓解商业地产库存量。

同质化严重济南商业地产变革中前行

商业综合体是商业地产的重要组成部分。对于济南而言，近几年商业综合体项目可谓遍地开花，并且扎堆出现。仅泉城广场商圈就分布有恒隆广场、贵和购物中心及世茂国际广场(资料 图库)等三大商业体，高新万达、丁豪广场(资料 图库)及美莲广场则占据高新区，再加上南城的领秀城贵和购物中心、中海环宇城，以及西城的和谐广场，如今济南可谓“满城尽是综合体”!

这些商业综合体基本上都是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能为一体，同质化现象严重，商业模式趋同，在当前济南市民消费力有限的前提下，不利于业态的长期发展。业内人士称，如今已进入全民移动互联时代，在此背景下商业项目要引入跨界思维、创新思维与体验思维，只有这样才能真正做到与时俱进，而对于商业综合体而言，首要任务便是功能的进一步优化，业态的不断调整，通过精准的定位来更好地服务消费者。

随着商业模式的趋同，商业地产开发商也意识到变革的重要性，于是打造个性化的商业模式成为商业地产人不断追寻的目标。2014年开业的世茂国际广场，主打FASHIONMALL定位，颠覆以往普通的一站式购物，而是将创意、社交、时尚与商业融为一体，堪称对商业模式的新锐创新之举;2015年开门纳客的连城广场，首次引入聚洋货奢侈品集合店和济南保税区进口商品保税展示体验中心，开辟了济南西城商业新格局;此外，已经确定入驻西客站片区的麦德龙、宜家等商业，也为济南商业带来了新的业态，成为全城市民关注的焦点。

当下，文化旅游与创意已成为商业地产界兴起的一股风潮，全国各地纷纷涌现出各类主打文化旅游模式的商业项目。在济南，以“印象济南”、“世茂宽厚里”以及“融汇老商埠”为代表的特色街区成为这一商业模式的典型代表，成为泉城市民情感的寄托与心灵家园。