中国首座“亚特兰蒂斯”投资蓝皮书

---

1月31日，复星集团在北京楼盘召开亚特兰蒂斯三亚楼盘全球投资会，介绍了其在海南楼盘三亚海棠湾投资110亿元兴建的三亚亚特兰蒂斯项目，项目占地806亩，包括超五星级酒店、水族馆、水上乐园等多个核心工程。同时复星集团宣布，将对外销售部分产权公寓及别墅项目。


第3座亚特兰蒂斯

全球唯一可售物业

中国首座、全球第三座亚特兰蒂斯，落址三亚海棠湾。在中国区高净值人群的眼中，这一消息比迪斯尼乐园选址上海楼盘、环球主题公园落户北京更为令人兴奋。

在此之前，亚特兰蒂斯分别位于巴哈马天堂岛和迪拜棕榈岛。这家由科兹纳国际控股公司经营管理的海洋主题酒店，以世间极致的奢华享受，成为全球顶级度假者的朝圣之地。

而三亚亚特兰蒂斯在规划上，将全面超越已经蜚声世界的前面两座亚特兰蒂斯。据介绍，三亚亚特兰蒂斯，拥有超五星级酒店，其中包括大中华区唯一的5间深海套房。这里将建造世界最大的露天水族馆，供给60000只海洋生物生存。这里还拥有国际顶尖游乐设备的大型水上乐园，将建设穿越鲨鱼缸的急速滑道和中国唯一的自然重力设计漂流河等惊险刺激的水上游乐项目。三亚亚特兰蒂斯将“吃、住、游、购、娱”五要素融为一体，而且所有要素都是顶级标准，举手投足间，都在刷新着中国顶级度假产业的经验值，完美匹配当前中产阶层休闲度假的最佳模式。

更不同的是，在全球三大亚特兰蒂斯酒店中，三亚亚特兰蒂斯酒店是唯一拥有可售物业的主题公园酒店，包括807套瞰海公寓和197套海洋别墅。

不仅如此，围绕亚特兰蒂斯这么一个全球顶级休闲旅游产品，其缔造者复星集团正谋划着一个与之相匹配的全球休闲旅游生态圈。

从复星2015年的多项投资就能够看出端倪，club med 的收购，对tomas cook的投资，还有印度最大的上旅行社MakeMyTrip、加拿大国宝级的太阳马戏团等等，这是复星向轻资产投资转型的一步，更是对三亚亚特兰蒂斯“生态圈”的排布，同时作为将“中国力量嫁接全球资源”的投资集团，复星对国家海岸的深耕，让三亚跃升为全球高净值人群的度假终极目的地城市，以此助推更多世界级资源的进入，再渗透复星现有的医疗、保险、奢侈品等资源，一个庞大的经济脉络初见雏形。

更好的消费体验，更大的市场

中国太平洋的世界人潮

亚特兰蒂斯这个级别的全球地标项目，势必剧烈地改变目前国内度假市场的格局。

以巴哈马亚特兰蒂斯为例，这家酒店拥有客房2317间，尽管是世界上最贵的酒店套房之一，但入住率常年保持在70%，经营规模占巴哈马国家GDP的5%。迪拜亚特兰蒂斯酒店客房数量达1,539间，价格在800美金~3,5000美金，但由于其独特的魅力，2013年度入住率高达88%。

在此基础上复星集团预计单亚特兰蒂斯一个项目的日均客流量、年均客流量最低将达到13500人次、400万人次，意味着平均每天将需要个4000个客房。

而复星“生态圈”吸引人潮的能力更不容小觑。仅以Club Med为例，复星集团于2015年将其收购，目前Club Med在三亚、中国亚布力、桂林楼盘和东澳岛已陆续开出四家度假村，来自中国的客户人数在五年内增长十倍。

目前，复星在大快乐板块的投资项目近100个，其中超过一半的投资集中在旅游休闲行业，全球著名品牌诸如：亚特兰蒂斯、Club Med、Thomas Cook、太阳马戏团、北海楼盘道星野度假村、Makemytrip、世界邦等。复星各大产业板块融通互惠，权益置换。

在此布局驱动下，除Club Med外，太阳马戏团等世界级项目也将围绕亚特兰蒂斯陆续在三亚落地。浑身贴满世界顶级“标签”的亚特兰蒂斯，将会在中国区掀起一场度假革命。

本质上谁拥有一个更高级别的市场，谁就拥有战略话语权。

数据显示，中国公民境外游在2005年异军突起，十年来径直向上，连续超越日本、英国、德国与美国，刚刚过去的2015年，中国人买下全球46%奢侈品，境外消费1.2万亿。以前国内高端消费市场修炼的段位不够，提供的各种消费产品层次满足不了国内高净值人群的需求，于是需求外溢。但是反过来，这也意味着巨大的反弹机会，因为购买力就在那里。中国国内度假消费升级改造面临最好的市场机会，简单来说，更好的消费体验，更大的市场。

在既有的市场预期以及复星快乐时尚版块布局的持续刺激下，拥有全球唯一可售物业的三亚亚特兰蒂斯，对中国区投资者提供了具备强大吸引力的投资机遇，并有望于未来数年内取得丰厚的回报。

超强的投资回报

彻底解决投资痛点

从微观的角度来审视收益这一主题，由于三亚亚特兰蒂斯亚配套可售物业的全球唯一属性，它可能成为2016年亚太区域内潜力的旅游地产产品。

按照投资就近的原则，同样为产权式酒店公寓，世界顶级主题公园里的收益能力，不可同日而语。亚特兰斯蒂主题乐园里日均预计13500人次的游客，家门口就近接待，可以轻松达到满客。

从户型来看，亚特兰蒂斯可售物业大部分公寓房型为80平米的1+1套房，这种设计更适合国内高净值人群以大家庭出行为主度假方式，也适合两个家庭结伴出行，同时入驻。满足玩的丰富，休息自在的度假需要，与酒店的标准客房形成消费方式上的差异。

每个房型均配备厨房与餐厅，酒店可提供免费的餐厨具服务、超市配套，方便购买食材与日常用品，更具家庭度假氛围。同时，公寓及别墅客房可优惠享用亚特兰蒂斯酒店配套，比如水族馆、水上乐园的赠送门票，再比如使用其商业、餐饮等配套设施可享优先预定一定的折扣服务，并可使用与酒店公共泳池分开的私人浴池。

针对这些物业，复星集团提出了“无忧式资产托管服务”，具体包括“21天自用＋委托经营”和“半委托运营”两种服务模式。

在前一种模式下，投资者预计每年自住最多21天，其余时间段内可将物业委托给酒店运营，运营收入按照四六开。经市场对比可知，酒店公寓在海棠湾片区内具备比较优势，再加上门票内部结算优势，对未来亚特兰蒂斯度假区游客具备较强吸引力。

我们可以简单估算下这些配套物业的投资前景。以可住两家的80平米的1+1酒店式公寓为例，假设其价格为酒店客房的平均价格标准，在入住率为60%的情况下，那么年均投资回报率在5%。如果在旺季，入住价格和入住率都会水涨船高，当入住价格提升为平均价格的一倍，入住率达到80%以上的情况下，那么年均投资回报率将在10%以上。这意味着投资者在10到20年以内就可全部收回投资成本。

复星集团认为，在上述投资测算中，客流量指标最关键，而且必须有充分科学依据。由于亚特兰蒂斯酒店只有1314个房间，距离每天4000个客房的需求量差距较大，客源就会自然流到酒店配套公寓中来，这样就可以保证配套公寓的入住率不会低于甚至高于酒店的入住率水平。

实际上，酒店配套公寓已经有了一些潜在的租户。海棠湾有32家世界顶级五星级酒店，平均每家有10个左右的外籍高管，这也意味着这些外籍高管要解决住宿问题，他们通常喜欢住服务公寓，而整个湾区只有亚特兰蒂斯有服务公寓。这意味着，在807套公寓里面已经有150套可以出租出去。

其实，无论对亚特兰蒂斯酒店，还是对酒店的配套物业，客流量都不是问题。毕竟复星集团不但是中国青年旅行社的最大股东，而且收购了Thomas Cook旅行社，这家堪称旅游业鼻祖的旅行社的拥有强大的渠道拓宽能力。所有这些渠道会大量带来海外游客，海外游客可以让国内的淡季也变成旺季。通常六七八月是淡季，但这段时间正好是暑假，大量高净值人群家庭将“错峰”出行，所以空置率不会很高。

而在一站式无忧资产托管下，租、售、维护、运营、升值，概不操心。

展望未来五年，海南国际旅游岛的市场前景看好。根据海南省的规划，到2020年，海南期望初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%。随着海南国际旅游岛的开发和国家“一带一路”战略的实施，三亚亚特兰蒂斯酒店还将面临巨大的增值空间。

值得一提的是，三亚亚特兰蒂斯早已不是一纸蓝图，2016年1月19日，项目的两大主体建筑——水族馆与国际会议中心已成功封顶，酒店一期预计于2017年10月1日开放。先将配套落实，再销售可售物业，彻底解决了旅游地产投资的一大痛点。

世界“钱潮”走进来

你的“权益”走出去

随着投资者投资经验的成熟，他们或许会在更广阔的区域追求更高投资回报。

“当你投资亚特兰蒂斯的时候，你到底在买什么？”亚特兰蒂斯的可售物业，其基础是三亚海棠湾板块的一线海景住宅，拥有三亚天然生态资源。其次，它拥有“国家海岸”的顶级生活配套，包括32家顶级酒店、全中国最好的301医院以及全亚洲最大的免税城。

再者，亚特兰蒂斯属于主题公园物业，类似美国的迪斯尼、中国的欢乐谷，都是提升板块价值的重磅产品。单纯从投资角度讲，亚特兰蒂斯的水上乐园、水族馆等配套，都是投资物业的极好配套。

还有复星庞大的产业“生态圈”，也就成为了你家门口的“权益圈”。当复星 “生态圈”走向世界，持续以中国力量嫁接世界资源时，你的“权益”也走向了世界。亚特兰蒂斯酒店可售物业的投资者，可获得多项尊享权益，享受滨海度假奢侈生活。比如特约尊驾出行，亚特兰蒂斯号业主专享“直升机”、“豪华游艇”、“特斯拉车队”，再比如业主提前预约享受折扣优惠，机场vip通道免费使用；享受三亚亚特兰蒂斯酒店海洋馆、水上乐园终生免票；全球直通出游，Thomas Cook专属旅游定制服务专享绿色签证通道，3日内直通签证，业主专享Thomas Cook全包式旅游度假产品；享有Kerzner 旗下Atlantic、One &only、Mazagan酒店折扣权益；复星集团经营全球度假物业置换服务、分时度假；自动成为club med 俱乐部尊贵会员；赠送欧洲水上飞机俱乐部会籍等等。

一个永无淡季的终极度假目的地，对于即将入场的投资者而言，一切已然超乎想象。